השקעות נדל"ן בארה"ב – קבוצת השקעה vs בתים פרטים
שלום לכולם, הרבה זמן שלא הגעתי להתארח בחיסכהון ואני שמח ונרגש להיות כאן שוב.
אז כמו שאתם ודאי זוכרים העליתי לפני כמה חודשים כתבה על האפשרות להשקעה בנדל"ן בארה"ב; הצעד המעולה הזה שיכול בקלות לעזור לכם להגשים את החלומות הכלכליים שלכם ומנגד להפוך לחלום בלהות אם לא עושים את זה בצורה חכמה! (לכל החברה החדשים בבלוג שדילגו על הכתבות בהתחלה מזמין אותכם לחזור ולקרוא את זה!)
לקריאת הכתבה הקודמת שפורסמה בנושא: לחץ כאן
היום אעמיק בנושא שונה, אחרי שכבר הבנו שאפיק ההשקעה הזה הוא טוב לנו (והוא כנראה טוב לכם אם תדעו איך להשקיע בו) תמיד עולה השאלה מהי האסטרטגיה הנכונה בהשקעה.
כאן נכנס לתמונה הדרבי הלוהט שלנו להיום –
קבוצת השקעה vs נכסים פרטיים.
כמו בכל דבר יש לנו יתרונות וחסרונות לשני הצדדים, נעבור על היתרונות הבולטים ועל דברים שחשוב להישמר מהם.
חשוב לי להגיד לפני שאני מתחיל, אני לא חושב שיש פה השקעה טובה יותר מהשניה, לכל סוג השקעה היתרונות שלה וכל אחת מתאימה לאנשים שונים.
ובואו נתחיל..
בתים פרטיים – היתרון הבולט ביותר בעסקה כזאת היא השליטה של המשקיע, במקרים של נכסים פרטים יש למשקיע בכל זמן נתון (שוב, במידה והוא השקיע נכון) אפשרות למכור את הנכס, לשפץ אותו, לבקש להעלות את השכירות או כל דבר אחר העולה לרוחו מהסיבה הפשוטה שהוא בעל הנכס והוא קובע מה יהיה בנכס (כמובן עם הגבלה קטנה של דייר ששוכר ממנו את הנכס).
הנכסים בארה"ב בשונה מישראל במחירים הרבה יותר נוחים והיכולת שלך לקנות נכס תצריך ממך להגיע עם הון של 200 אלף ש"ח לפחות (כמובן יש במחירים נמוכים יותר, אבל אני לא ממליץ להיכנס לעסקאות זולות יותר בגלל האזורים בהם הם ממוקמים) מה שהופך את העניין בהחלט לריאלי עבור המון משקיעים ישראלים.
מנגד, מאחר ואתה הבעלים הישיר של הנכס אתה נושא בהוצאות שונות. כגון: תחזוקה, מסי עירייה וארנונה, סיכון שהנכס יעמוד ריק, הוצאות הדברה, גינון וכו'. חשוב שתסתכלו עליהם בחישוב שלכם כי זה יצא לכם ישירות מהכיס – לרוב גם אם היו הוצאות עם חלקן אפשר להתמודד על ידי הביטוחים הנכונים – כמו ביטוח פרימיום DP3 ותכולה, בראייה של שנים קדימה (לפחות החזקה של 5 שנים) הנכס יהיה ריווחי.
אז למי זה מתאים? אני אוהב להמליץ על הבתים הפרטיים בעיקר ללקוחות שלי שאוהבים את תחושת השליטה בתהליך, אם את או אתה רואים את עצמכם כאנשים שהשליטה בהשקעה חשובה להם ללא ספק הייתי מכוון אותכם לרכישת נכס פרטי.
מנגד, ממש בצד השני של הכביש, עומדות עסקאות שנרכשות כקבוצת רכישה.
ישנן כמה אפשרויות לקבוצות רכישה, בפוסט זה אתייחס לקבוצת רכישה לפרוייקט מולטי פמילי ולא לקבוצת רכישה עבור תמהיל נכסים פרטיים, בנייה או מסחרי.
אז מה זה בעצם מולטי פמילי? מולטי פמילי אומר מתחם מגורים של מעל ארבע דלתות (כל דלת מתייחסת לדירה), שמנוהל ומתוחזק ע"י גורם חיצוני (חברת ניהול או ניהול במקום Management on site).
קבוצת רכישה – בדיוק כפי שזה נשמע לנו, קבוצה שמתאספת ביחד על מנת לרכוש את העסקה.
אז מה היתרונות הבולטים של זה ולמי זה מתאים?
ראשית, היתרון המרכזי של קבוצה הוא שכל משקיע יכול להיכנס בסכום שונה (לרוב יהיה מחיר מינימום אותו כל חברה תבחר לעצמה) שיהיה נמוך ביחס למיקום שהנכס ימוקם ולתשואות אותם הנכס צפוי לעשות. לדוגמה: הפרויקט עולה 2 מיליון דולר, יחידות ההשקעה בפרויקט מתחילות ב50 אלף דולר, יהיו פעמים שתהיה חלוקה והקצאה של יחידות, אך זה קורה במקרה של סכום שווה לכל אחד מהמשקיעים.
היכולת שלך כמשקיע להכנס לקבוצה כזאת יכולה להכפיל במקרים מסויימים את אחוזי התשואה שלך.
כל עסקה היא לגופה אבל ברוב המקרים הנכסים האלה יעברו השבחה הן בניהול, בשכירויות ובמראה הנכס וימכרו תוך 2-3 שנים.
דברים בולטים שצריך לשים לב אליהם בעסקאות מולטי פמילי
ראשית, תמיד טוב לבדוק את הנתונים שיש לכם, לנסות להבין בכמה נמכרו נכסים דומים לנכס שאתם רוצים למכור ומאיפה מגיע הצפי לתשואה.
נקודה נוספת, עניין התשואה, לרוב בעסקאות מולטי פמילי אחוז התשואה שמוצג הוא שכלול של שכירות ומכירה של הנכס מה שאומר שבשוטף עד רגע המכירה אחוזי התשואה יהיו יותר נמוכים וברגע המכירה תגיע ההשלמה (לא עובדים עליכם, פשוט תשאלו ותקבלו על זה הסבר).
שליטה בפרוייקט – העסקאות האלה יותר מתאימות למשקיעים שעושים "שגר ושכח" השליטה שלכם על פרוייקט כזה היא אפסית.
מהניסיון שלי רוב המשקיעים רוצים לדעת על התהליך, מה זה אומר להשקיע, אך ברגע האמת לא רוצים להתעסק עם זה בפועל.
אפשרויות יציאה – גם במקרה הזה כל חברה נוקטת את הצעדים שלה, אבל ברמת העיקרון זאת השקעה שהכסף שלכם צריך לשבת בה כל תקופת הזמן בשביל שהיא תגיע לרווחיות שצפיתם בהתחלה או שיש מנגנון יציאה בו אתם מאבדים זכאותכם לרווחים מהסוף ונשארים עם התזרים השוטף שקיבלתם, במקרה כזה יתר חברי הקבוצה יכולים לרכוש מכם את האחוזי השקעה או שתמכרו למישהו אחר עם רווח, אבל האחוזים נותרים כפי שהיו – זהו מהלך אישי שלא מעורבים בו היזמים.
מימון של בנקים – עסקאות מולטי פמילי ברוב המקרים יהיו בליווי של הבנק, יתרון ענק מול נכסים פרטיים שלרוב נקנה אותם בהון עצמי בלבד (לא נרחיב פה על יכולות המינוף של הכסף שלכם בארה"ב).
למי זה מתאים – קודם כל למשקיעי השגר ושכח, הכסף שלכם בעסקאות האלה יכול לעשות הרבה מאוד כסף וזאת הזדמנות מעולה לזה.
מעבר לזה גם לאלה הקוראים את המאמר ומבינים את הפוטנציאל, אך יותר אנשים של שליטה, תשאלו שאלות תבינו את העסקה זה ייתן לכם מספיק ביטחון בשביל להיכנס לזה, זה אומנם לא ייתן לכם שליטה על התהליכים בפועל מאחר וזו השקעה פסיבית אבל זה לגמרי שווה את זה.
העסקאות האלה הן הזדמנות מעולה למשקיעים עם סכום נמוך שמחפשים אזורים יציבים ואוכלוסייה חזקה (כמובן ביחס לסכום).
קחו בחשבון שהעיסוק היחידי שלכם יהיה בפן המיסוי מול הרו"ח על המיסוי האישי שלכם ועמלות העברות כספים.
לסיום, כמו שהתחלתי כך אסיים, כל משקיע חייב להבין לפני שהוא נכנס לעסקה מה הוא מצפה לקבל ממנה ומה נותן לו שקט לאורך התהליך.
לי חשוב שתצאו מפה עם הבנה של היתרונות הבולטים ובהתאם אליהם תבינו במה לבחור.
לכל שאלה או הסבר שאתם זקוקים אתם מוזמנים לכתוב בתגובות למטה ואנסה לענות בהקדם.
